很多身在国内的朋友通过网络媒体接触了日本买房投资移民等信息，但对信息的真实性、准确性心存疑虑，加之语言、地理、中介、当地市场行情等因素，更增添了国外置业的风险和不确定性。笔者结合工作和十年的日本生活经验，从专业律师的角度简单的和大家一起分析一下这其中的问题和注意事项。

首先，要明确投资（日本不动产）的目的。

根据笔者接触的当事人，主要有两类需求，一是单纯的投资理财，获取转卖或者租金回报；二是通过投资经营一定规模的不动产，取得日本（经营管理）签证，进而申请加入日本国籍或者取得永久居留权。

其次，针对这两类需求，分别来分析一下其关键问题。

1．买房增值吗？租金回报率高吗？日本不动产市场开放性很强，购房政策宽松，不限制外国人在日本置业，投资后可以享受同日本人一样的房屋永久居住权和土地所有权。近几年来日本有房价走高趋势，但较国内而言并无炒房现象。从日元投资来看，日元是国际上公认的避险货币之一，全球金融危机或是当下疫情面前也同理。从收益率来看，大家要区别表面收益和真实收益。表面收益没有扣除各种成本（物业管理费，房屋修缮基金，房屋中介托管费，房屋固定资产税、所得税等），日本投资者都会选择5%以上实际回报率（（年租金-年费用）÷购入房价）的房子。从中长期投资来看，由于地方人口不断涌入东京大阪等大城市，加之大都市经济圈的强力拉动，一定程度上确保了住房需求和房价租金的稳定。

2．买房直接送身份（签证）吗？非常明确的告诉大家，日本不是移民国家，没有欧洲部分国家的“买房移民”政策，在日本买房子是不发签证的！（单纯置业只是投资不是经营管理行为）当然通过出租、经营民宿、酒店等方式来申请签证是可以的。需要说明的是，“经营管理签证”并不是一定要投资房地产，投资者可以进行各种类型的投资，在日本注册公司然后向入国管理厅提交经营管理方案，即可完成申请。这类签证真正难的是续签。单纯的房租收入，很难被认可为经营管理。

最后提示大家灵活利用法律武器维权。

海外房产信息由开发商/项目方提供，投资者需要充分认识投资风险，自行核实信息，建议必要时听取当地律师的专业意见，减少不必要的风险以事前防范和化解纠纷。

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